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【高娓娓:娓娓房地产】法拍屋一定能捡到便宜? 这些原因会让你大失血

欧阳先生买了自己的房屋之后,还有100多万元。他听说购买法拍屋是一个很赚钱的生意,他也想在这一方面投资。经过了一年的观察之后,他选择了纽约市皇后区的一栋两家庭房屋。

这栋房屋正在法拍的程序中,几个月前失过火。他很小心的找了估价师估价,如果要修好到相当新的情况,要大约花20万元。

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按照市价来看,八成新的两家庭房屋大概值140万元。这栋房屋欠银行80万元,以他的如意算盘打下来,如果他能够用100万元的价格买下来的话,再花个20万元装修,应该还有20万元赚头。

没想到在拍卖的法庭上,竞争激烈,不到三分钟,竞标的价格便超过100万元。后来更飙到118万元,欧阳先生不甘一年的观察时间白白损失,便出价120万元。结果他得标。

过户之后,因为过户前几年没有人维护该房屋,他发现单是政府开出的罚单,罚金总额已经超过20万元。经过律师以及建筑师上法庭力争的结果,罚金减到4万元。可是当他开始装修时才发现,当初因为没办法进入屋内去详细检察,再加上材料费涨价,他的装修费要足足超出10万元。前后算下来,他的费用总共是155万元。

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从估算到装修完工,已经超过一年,房地产的市价已经从涨市转到跌市,欧阳先生很担心他要承担一笔不小的损失。

本案启示:

法拍屋生意和其他生意一样,不是每一个做的人都会赚钱。抢手的法拍屋常常被超拍,很多在场竞拍的人不见得是真的要买的,被拍卖的屋主也有可能亲自或找亲友竞拍,以保护他的权益。而且市场好的时候,想去竞拍的法拍新手很多,有些人甚至想买下来修理后,自己住,这些人都愿意出比较高的价格。想要投资的法拍客必须要精打细算,若是超过自己的预算,千万不要竞标。

法拍房屋的买主得到的只是所有权。假使前屋主还住在房屋里,得标人必须自己去赶;违规也要自己处理。额外的费用不少,这些都要计算在成本之内。

最大的未知数是房屋的状况。被火烧过的房屋很容易漏水,一旦房屋经年累月漏水,状况就很糟了。买法拍屋的人应该用保守的态度来估计房屋的情况。

“短缺”的买卖

派翠克小姐是一家餐馆的经理,她做了几年后便结婚了。先生是一位木匠,收入还不错,两夫妻买了房屋,售价40万元,向银行借了30万元。

两年后先生有外遇,两夫妻离了婚,房屋给了派翠克小姐。她经此打击,一改过去乐观的性格,消颓不振,工作也没办法去做。几个月后,贷款便付不出来,半年后银行发动法拍程序。派翠克小姐的困境越陷越深,两年后,她终于下定决心,把她的房屋卖了,打算离开这个伤心地。

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这个时候派翠克所欠的本金、利息加上房地产税、规费、保险费、银行迟付的罚金、迟付利息、还有银行的律师费,已经超过35万元,加上房屋缺乏保养,没有人愿意出35万元以上的价钱来买派翠克的这栋房屋。

最高的价格只有31万元。付了所有的手续费用之后,银行连28万元都拿不到。派翠克小姐答应出售,可是她担心这样的价格银行不会答应放手。房地产经纪人叫她不要担心,让他去处理就好了。

这位房地产经纪便要求买卖当事人聘请律师,签好契约后,送给银行请求批准,银行经过考虑之后也同意了。 过户的时候,银行出了一份贷款付清的证明,买主的产权公司也接受这份证明,派翠克终于脱离被法拍的噩梦。

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本案启示:

在法拍的程序中,银行一般都愿意和解,损失一点金钱以解决坏账,这样银行的评等才可能提高。银行本身是不能从事房地产业的,所以被拍卖人如果有解决问题的决心,银行很有可能快刀斩乱麻,损失一点钱把坏债清理了。这种买卖便叫做Short Sale(短缺的买卖)。所谓的“短缺”,指的是银行得不到足额的清偿。

一般短缺买卖中,经纪人的角色很重要。一般说来,他们都是和银行长期合作的经纪,了解银行的底线,甚至受银行之托去游说屋主出售房屋。透过这些经纪,成功的可能性很大。

法拍程序的终止并不表示被法拍人的信用纪录没问题。银行一般都把被法拍人迟付、不付的情形报给信用公司,被法拍人会背着这个不好的纪录好多年。

说明:内容来自于纽约一点资讯


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